出款通道维护不放款 2024年银行经营贷展望（6000字长文）

2024年本有一个振奋人心的开局。一月底，央行行长对普惠小微贷款（简称经营贷）认定标准提高到2000万（），话音刚落，节前已有银行神速的调整对应的贷款细则，一千万以上额度审批流程，全部参照一千万以内的简化。

但本文要全面的展望2024年经营贷，必然又要直面春节前一则圈内流传甚广的新闻，其中某些严厉措辞对各位读者跃跃欲试的心理造成了扰动。

有鉴于此，本文篇幅较长：先解读2024年2月2日金融监管总局发布的《贷款管理办法》（《固定资产贷款管理办法》、《流动资金贷款管理办法》、《个人贷款管理办法》），再从经济学理论分析个人财产权所赋予的自由边界，最后从微观角度观察银行和贷款人的实操。

一

删繁就简，《贷款管理办法》中最为银行和经营贷客户所关心的，首先是贷款年限，

在我看来，是比21年最严厉房产调控时的监管细则有所宽松的：

（1）固定资产贷款期限

本次修订明确固定资产贷款原则上不超过10年，超过10年的审批权限要上收。即超过10年的，地方法人银行需要总行审批，股份制银行、政策行、国有大型银行可授权一级分行审批，在此基础上当地监管可能多一些微调尺度。算是当下特殊环境下监管在此弱化期限约束的体现。

（2）流动资金贷款期限

流动资金贷款期限原则上不超过三年。经营现金流回收周期长的可以延长到五年。过去，短期流动资金贷款（1年以下）经常存在短贷长用、资金错配的问题，使得部分企业不得不通过资金掮客、过桥贷款进行周转，付出较高资金周转成本。本次修订明确流动资金贷款期限不得超过3-5年正是基于以上背景。

（3）个人贷款期限

消费贷与经营贷原则上均不得超过5年。本次修订明确个人消费贷不得超过5年、个人经营贷一般不超过5年。

发现了没？与现实世界中的贷款年限相比，本次《办法》中的年限上限是十年，远高于目前普遍实施的单笔贷款年限三年，这对于21年调控后的经营贷三年续贷是一次“拨乱反正”。

如果商业银行真的在7月1日开始普遍开放十年期经营贷产品，会开创一个广阔的新天地。

但也不能过于乐观，目前仅存的几款十年期经营贷产品并没有受到热捧，因其挂钩的利率为五年期以上LPR，即使有补贴，减去几十个基点后，利率也要高于三年期利率将近1%，长年限符合安全感强的客户，但年限和利率并不能兼得，亟需商业银行推出创新性的产品。

再一个让经营贷客户如坐针毡的，是再次强调了经营贷应按照约定用途使用贷款。

看完这一条，很多人认为此事既意料之中，又匪夷所思：意料之中是在商业银行的熏陶中，脑中早就烙刻上了这一知识点；匪夷所思的是，一方面前段时间高层在号召各家银行敞开大门为房地产开发商融资开绿灯，银行资金可以通过开发贷进入楼市；另一方面却又把个人融资用途的自由限制在房地产领域之外，这难道是只让。。，却不让。。的现代版吗？都是为亟需拯救的房地产做贡献，何以待遇凉热如此不同？

在我看来，这段文字是重复了2021年史上最严厉房产调控的措辞，但选择的时机很值得玩味，在合适的时机发布了一个负面影响极小的文件。

用成本极小的筛选机制，高高举起，轻轻放下，不伤害存量经营贷，筛选出合格的增量，又保护了能力和理解力偏弱的大多数。

现在的局面却和2021年面临的截然相反，买方信心已经是最低谷了，采用正常的全款和按揭买房的数量都没多少，更别说采用经营贷加杠杆去买房，比例更是少之又少。

还有令人遐想的一点，执行开始日期在五个月后的7月1日，我们不禁猜想，届时会发生什么呢？

毋庸置疑肯定会发生的，首先，是进一步把那些年强加在房地产的诸多限制政策一一卸下，目前二线及一线的广深已经卸完了，仅剩一线城市北上两棵独苗，还在用“添油战术”走一步看一步。

我们都清楚的看到了，即便政策频出，又是解除限购，又是涨价去库存，但连一线城市的楼市都非常低迷，年后未必能上演“小阳春”行情，则会逼出更强力的大招，不但把那些年的政策全部卸下，还会出鼓励措施，势必能提振信心。

其次，会继续降息，而且更关键的是，坚决执行购房按揭贷款和经营贷的“利率双轨制”不动摇。

信心是火药，低利率是催化剂。两者相遇，接下来的连锁反应，用脚趾头都能想得出来。

如同每一次的高点，都必能见到的剧情，涌现出许许多多没规划、没什么长期现金流的人，觊觎经营贷的低利率，又梦想着买入必涨，自以为是的开始盲目加杠杆，想短期内捞上一笔，赶在现金流枯竭前。

本来这是个人选择，即使个人投资失败，也无关他人利益。不过，一个国家，当这么做的人多了，全民陷入疯狂的把资金投入到一个领域，这些资金还都是借来的，隐形的风险和成本将大到把所有人拖下水。

一切奇怪现象背后其实都有经济学规律，一味的禁止和抨击对解决问题无益。在第二部分的经济学理论中会具体分析以上的风险。

房产的金融属性，就像是一个女人的美貌，“天生丽质难自弃”。在她的社会交往中，不可避免有意或无意的利用这种优势，这本是自然规律，《亚当夏娃在拂晓》一书透彻地描述了前文明社会的状态。但在文明社会中，社会规范的前提要求，排在第一位的是道德，美貌唯一的用途只可以寻求一段好姻缘，就好比要求房产融资的资金，只能“嫁给”实体，除此之外的用途，统统属于伤风败德。

婚姻背后是经济学原理，强买强卖是行不通的。实体经济这位好夫婿，可能压根不想娶美貌，背后有成本和收益的考量。贷款再好，也不是零成本，就像资金进入实体经济赚不到利润，反而有可能亏损。

需求下滑让企业利润甚至跑不赢贷款利率。人们预期收入进一步下降，花钱更省了，带来消费进一步下降。企业看到市场行情不好，生产出来的卖不出去，生产越多亏的越多，投资也更谨慎。需求不足，供应也逐步下降，如果需求下降幅度超过了供给下降的幅度，经济进入通缩时代，而如果总供给下降的幅度超过了总需求下降的幅度，经济就进入滞涨时代。

存款总量节节攀高，实际上反映了两个症状：第一是人们实际上并不愿意消费，第二是存款总量的结构显示了贫富差距加大，少数人的存款攀升掩盖住了多数人的存款减少。

CPI一直在零度线上下徘徊，而另一个衡量衡量通货膨胀的指标，PPI（生产价格指数），长期处于负值。

以上种种主要是总需求不足导致的问题，势必会用扩张性的财政和货币政策刺激经济增长，被刺激到的总是最敏感的股市和楼市，然后再逐步传导到实体经济。

就像美貌并不总是把社会认可的婚姻当做人生唯一的道路，现实中资金也总会在缝隙中找到更有效率和效益的通道。

不断的出台文件，是提前打预防针，对健康体质的人本无影响，却能保护体质不强的人抵御的侵袭。

尽管过去这些年，实际上使用经营贷买房的大有人在，高层也早就心知肚明，但表面上这个口子却不能开，尤其不能鼓励。

本意并非要阻止所有经营贷进入楼市，在如今的楼市场景下，无论哪里的资金进入楼市都是在托市，高层会乐见其成；文件的目的是阻止没有护城河的大部分人觊觎经营贷的低利率，替换掉按揭贷款，以及短期投机，过度加杠杆。

过去这些年，的确是有相当多的人窥破了天机，在楼市昂扬向上时捡到了皮夹子，久而久之口耳相传形成了惯性，引发了社会集体的“从众心理”。

如果猜的不错，7月1日之前，北上全面放开限购，或出台更激进的政策，一旦有钱就能买，买一百套也随你便（像苏州广州这种购买力强劲的城市已经开放了），杠杆很容易加满，银行的、民间的，到处是肆意奔涌的资金，那是不是要提前扎紧篱笆，提高“从众者”的风险意识？

到那一刻，制约因素只有月供，考验的是现金流。然而，不理智的暴利心理会摧毁很多人的理性计算。过去这几年，超过极限的加杠杆，只给自己留了一两年的现金流，寄希望于短期内就能涨出超越本金的价格，获得短平快的收益，最后倒在黎明前，这种情况比比皆是。

所以可以回答开始的那个问题了，为何房产开发商可以从银行融资进入楼市，而个人不可以？

企业具有规模效应，通常拥有更多的资产和资源，可以通过更大规模的重组计划、兼并收购来吸引投资者，重新焕发生机。

政府对企业破产的救助措施通常更为丰富，涉及更多的就业和社会稳定问题，包括财政补贴、税收优惠等，这些措施在个人破产中较为少见。

企业破产有更为成熟的法律程序和管理体系，包括专门的破产法庭和破产管理人制度。而个人和家庭一旦破产很难翻身，这些在个人破产中尚在探索阶段。

企业是一个组织，多个股东和他们背后的人脉资源可以提供强大的现金流，遇到一时的困难，融资渠道也多种多样，而个人和家庭现金流中断，却难以为继。

二

下面是从经济学理论来解释为何要对资金用途做限制。

假期读了一些书，以下是一些总结。

经济学是研究社会如何管制稀缺资源，如何进行分配的问题。禁令人为的制造了资源紧张，天然地流动到低成本获得高收益，机会成本低的地方。

产权问题是经济学的基础。

财产是你的，你就有这个行动的权利。财产是你的资源，每个人理性的抉择，都要进行资源配置。清楚界定财产的权利是市场交易的前提，因为市场交易就是让资源不断得到更好的利用。资金会自动流到寻求效率最高，效益最高的地方。

但矛盾的是，权利的边界要划清。如果没有排他性的权利边界，人们会放大他们的欲望，侵犯到公共资源。

在真实世界里，彻底的私人财产，完全按照个人的意志自由地支配，想干什么干什么，那是在孤岛上的私人财产。任何由多人组成的社会，尤其在人口密度较高的国家，私人财产都有一个边界。

法律上允许私人财产由自己支配，但是全都一窝蜂扎堆投资到有限资源里，比如公共绿地上羊放多了，植被就被破坏了；公海里鱼捕多了，鱼群不能再生产了；汽车尾气排多了，导致空气污染，大家都没法活了。法律上不排他，谁都可以进去，但某些资源在利用强度上有一个上限。泡沫。

所以，在真实世界里，私有财产只要存在于社会中，总要受限制。私有财产都有一个边界，法律上所有权属于你，但你利用这个所有权的程度，在每个社会都有一些限制。用经济学术语，私有财产由负的外部性。

房产的金融属性，如同一把双刃剑，既能带来财富的增长，也可能引发市场的波动。因此，对资金用途的限制，实际上是对整个经济体系稳定的一种保护。

三

《办法》留下了一个语焉不详的问题，那就是用途是经营贷中途的转贷。真实世界中，经营贷用途中买房的比例很小了，转贷（经营贷转经营贷）却占比很大。

文件并未禁止，而银行的态度更是持双手欢迎。那么多年积累下来的存量经营贷，排除掉提前还款的，剩下的在利率不断下调的过程中，时刻都会天然产生冲动。

而转贷的理由也很好解释：换个利率更低的银行，降低经营成本；企业需要更多资金，重复再融资，无限次。

唯一的障碍在于过桥。

但在2023年的一份文件里，其实已经给上述的转贷开了一条绿色通道：无需过桥，由存量贷款所在的上家银行和新申请的下家银行贷款对接，上家银行抵押未撤销前，下家银行可以先敲抵押，放款不经过任何第三方账户，直接划转到客户本人的上家银行卡中，冻结资金扣款。

详细的解读和流程图会发在后续文章中，这里仅做一下畅想，假设银行之间都能打通对接接口，转贷，乃至于续贷、抽贷，其实都不算多大的事。

四

写到这里，其实有一个小小的建议。

明眼人都看出来了，目前楼市的症结在于置换链条不畅通。凡是亲身实操过置换过的人都清楚，买房难，卖房更难，置换则是难上加难。

很多人无法把控整个置换的节奏，导致上一步卖房被打压卖便宜了，下一步买房被忽悠买贵了。

如果买的早赚到了利润，一次置换的摩擦成本就能吃掉很多利润；如果和当初买入价持平，那么置换的成本让你陷入买入即亏的状态。

因此很多人不敢置换二手房，在前几年都涌入了新房市场。因为新房和二手房相比有价格优势，倒挂明显。

潮水退去后，一二手房倒挂也成了昨日黄花。即使有些微价格优势，也不足以吸引人抢房，而且一手房的质量、品相、居住体验等等都备受质疑，相比之下二手房还能“所见即所实”。

如此局面，还妄想涨备案价去库存，令人十分期待开发商广而告之打折卖房的新闻啊。

从数据上看，2024年一月的二手房市场成交1.64万套，环比上月下跌3.4%。

上海楼市早就进入了存量市场。二手房成交，低迷期每月一万多套，高峰期也不过三万多套，相比于800多万套的全上海存量房产套数，交易的比例仅有2%-5%/年。

大多数拥有房产的人并没有参与到再次改善购房的行情，何故？一大原因在于置换一次太伤筋动骨了。

行情好的时候，不少人掺杂着投资心理，希望置换不但能改善，还能赚上一笔，会有更多的好房源挂出来；行情差的时候，往往是自己的房子实在住不下去了，才无奈的置换，剩下的能将就就将就。

表面数据房源很多，据说挂牌已经高达16万多套了，但能看的都不是那么亮眼的房源，以有硬伤的老破小、老破大居多。好房源的稀缺进一步造成了成交不活跃，挂牌量进一步居高不下。

劣质房产被大量抛售，无人问津。优质的改善型房产价格居高不下。

热门区域的热门小区、热门房源，受制于激增的挂牌量，价格没有大涨，但是，在信息茧房和从众心态的裹挟下，下家不拿大刀砍个5-10%都觉得对不起自己。

有一位购房者的话很能概括这种心态：我要卖和买的房子都是2015前后的品质商品房，小区环境、位置、学区都ok，但是这种房子房东都惜售的，不太有人卖房持币，大家挂牌价都不怎么降。

总结二手房卖不掉的原因，他说：我看好的上家不降价，我也不能降，否则我卖了又买不起没意义。

解决方案其实可以跳出置换链找到。

置换链的卡死，有一大半原因是由限购造成的，只有一小半是由资金不足造成的。

如今全国大部分城市，限购已经不是问题，剩下的北上两座一线，也在逐步解除郊区的限购，只有市中心还在“负隅顽抗”。

而资金来源更是容易获取，经常读我们公号的读者都知道。

即使按照北上最严格的本地户籍家庭只能买两套的政策，名下只有一套房都不需要先卖房再买，取而代之的是全款买房再抵押，先买入，再慢慢卖出。这种融资方式可以是由多种贷款方式组合而成，不局限于抵押贷款。

全款先买入再抵押，减少了挂牌量，更有助于成交，这确实是不争的事实。

上家由于更快获得资金，也愿意让利，而下家在总价、利率成本、税三方面得到优惠，同时在后续卖房中，比先卖后买更加心态良好，有更多的主动权和选择权，能用更长的时间换取更高售价。这两方面加起来的利润高到惊人。

当然在这篇文章中，你可以当它是一个美好的设想，冠冕堂皇的《办法》是不会因为一小部分人发现了加速二手房链条流转的秘密而修改条款的。

总结：在这场经济的变革中，我们看到了政策的前瞻性和市场的适应性。银行与贷款人之间的互动，不仅是资金的流动，更是智慧的较量。转贷的绿色通道，为市场注入了新的活力，也为那些在置换链中挣扎的个体提供了新的出路。《贷款管理办法》的发布，是对市场规则的一次重新梳理，它试图在保护与开放之间找到平衡。固定资产贷款的年限放宽，流动资金贷款的期限调整，个人贷款的明确界定，这些都是对市场信心的一次提振。但同时，对贷款用途的强调，也是对市场秩序的一次维护。

在这场经济的棋局中，每一步棋都需谨慎落子，既要考虑到长远的发展，也要防范潜在的风险。在这个充满挑战的年份，让我们更加关注那些被忽视的细节，那些能够促进市场流通的创新。或许，正是这些细节，将成为推动经济复苏的关键。

咨询服务

目前本尊已经在上海、北京、深圳、广州、杭州、苏州、南京、成都、重庆8个城市开展融资咨询服务。

详细咨询

联系本尊请扫码（或添加）