出款通道维护不放款 白名单70天：谁是受益者？

龙年春节长假期间，一位开发商朋友不止一次吐槽还在加班。他是某家全国性房企二线城市公司的总助，分管业务是投资和前期。他的吐槽多少令我有些意外，如此市场情势下，还有房企“为了花钱加班”？

显然不是。令他加班的是“进钱”，更准确一点说是拿到银行的贷款。因为他们公司的几个项目春节之前火急火燎地进了“白名单”，想要拿到钱，就要备齐资料，并且随时补充银行需要的材料。“银行都加班了，不断要补充材料，我一个开发商怎么好意思说‘对不起，我们放假了’？”这位朋友的吐槽中，多少带着某种幸运的味道。

能有机会加这样的班，确实是幸运的。1月5日，住建部、金融监管总局印发《关于建立房地产融资协调机制的通知》（下称《通知》），“白名单”应运而生。到今天（3月15日）已经70天。根据官方数据，截至2月28日，276个城市建立的房地产融资协调机制提出了约6000个房地产项目，商业银行审批贷款超过2000亿元。

无论是开发商还是银行，这其中的很多工作，都是在春节长假期间加班完成的，上面这位朋友，是其中之一。

他所供职的这家房企，去年负面信息很多，但也没有正式出险。他任职的二线城市公司，最近两年没怎么拿地，一直在消化存量，所以杠杆不高，财务状况也算尚可。但是，由于银行金融机构之前总体看空房地产，他们这样还算正常的地方公司也难以从当地银行正常贷款，一些到期款项也只能尽可能延期支付，先保证工程进度，把楼先交了。

图源：罐头图库

在那段时间里，他特别怕集团的债券违约或者有银行贷款到期没还，因为那样，当地的银行金融机构恐怕就要找他来抽贷了。集团资金拨付困难，当地银行也贷不出款，局面比较难受。他觉得他们给集团背了锅。

白名单给了他很大希望，因为这个机制重点评估的是以项目为单位的状况。这家城市公司有三个项目进了首批白名单。然后就开始交材料、补材料，安排银行现场尽职调查，经过一个春节的忙碌之后，上周他说，贷款放出来了。这解了城市公司的燃眉之急，当然，这笔资金集团是无法归集统一调配的。

他给集团报了个喜，并在视频会议上得到了上级领导的表扬。

他这种情况地产的项目，是白名单推出以来最大的一批受益者。

一般而言，它们有如下几个共性特点。其一，集团已经出险或者将要出险，银行金融机构避之不及；其二，所在城市或者项目层面，资产财务状况尚可，没有资不抵债，正常市场环境下，能从银行贷到款，但受集团整体影响，银行不给发放新增贷款；其三，在当地市场口碑相对较好，没有太多不良记录。

白名单制度之前，银行不问具体情况，出于规避风险的考虑，这类项目就一律不发放新增贷款。白名单制度推出以后，银行可以将项目公司和集团分割开来考察风险，如果项目符合银行发放贷款的条件，就正常发放贷款。

还有一类受益者，就是一些在地资信状况良好的本地中小开发商。“他们不出本地，项目不多，杠杆率很低，当地银行对他们情况也很了解，但前一阵房地产市场的风险泛化，银行也把贷款停了，现在一旦进了白名单，银行就正常贷款了，因为银行一直知道这类项目没有太大风险。”一位了解情况的朋友说。

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白名单制度，主要是给这两类房地产项目续上了命。因此，并不是所有上了白名单的项目都能从银行拿到贷款，也不是银行要求交材料、补材料就一定都能拿到贷款。一家全国性房企在西南某地的项目负责人告诉我们，他的项目在交了补了很多材料之后，贷款申请还是没有获批，理由很是传统：抵押物不充足。

从我们了解的情况看，各地白名单工作的推进，一般都是住建职能部门牵头，形成一个名单，推送给银行金融机构。前者形成的名单往往范围不小，商业银行要做的工作就是从其中筛选出能贷款的房地产项目，这其间，银行仍然要评估贷款的风险，通不过这个评估的项目，银行就不给贷款。

一家房企城市公司的财务负责人总结了一句话：正常市场情况下银行判过“死刑”的项目，进了白名单也不等于拿到“免死金牌”。白名单是一份名单，它在银行那里不能起到实质的增信作用，银行仍然是金融秩序和金融安全的第一责任人。

有了白名单，商业银行也怕不良，这没什么错。它能挽救的，还是那些有挽救价值的项目。不过，在当前市场环境下，这种挽救已经是难等可贵了。

几位进了白名单，拿到了贷款的房企朋友都告诉我们，拿到的这些贷款不是一次性放款到位的，而是根据各种节点、条件分期分批放款。例如工程进度节点、运营进度节点、销售回款节点等，抵达这些节点，并且符合各种放款条件，银行才会继续放款。

“市场好的时候，要么是总对总的授信，要么是城市公司和当地银行建立合作，基本上是贷款的大部分一次性就进来了，现在市场风险大，银行细化贷款放款结点，我们都配合，也理解，能放款是最重要的。”一家房企城市公司的朋友说。

不过，还有另一面，就是一旦项目进了白名单，银行放进了绿色通道，各种审批的速度会快很多，这在一定程度上，提高了首期贷款的到位效率。这家城市公司一个白名单项目，只用两天就走完了所有审批流程。搞得上级要在全集团内推广他们的工作经验，让更多地方公司的白名单项目提高贷款申请的效率。

督促、鼓励地方公司的项目进白名单，是现在很多集团很在意的一项工作。不过，在集团工作的朋友坦言，白名单对于地产公司集团层面的资金链改善没有太大直接作用。因为在白名单项目上放出的贷款，集团是难以像过去那样“归集”进资金池统一调配使用的，放款银行会严格监测追问这些贷款的用途和去向。

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“无论怎样，白名单算是重建了开发商和银行之间的某种信任，我们不可能再去破坏这种信任。”这位在集团层面负责资金的朋友说，而且，本公司项目进入白名单，也是对集团层面的资金方宣誓自己稳定状况的一种手段，“所以，不能归集，也还是鼓励地方公司去做，有比没有好，多就比少好。”

开发商的心态很有意思。这种心态一般出现在市场对其有负面情绪和预期的房企，一些整体资信等级较高的房企，则不会进行这种督促和鼓励，而是要求地方公司正常推进工作。他们的担心在于，市场会误解“白名单”。

一家城市公司的朋友说，他所在的城市，白名单中就有保交付项目。当然，这只是潜在的一种担心而已。他们很清楚，白名单、城市房地产融资协调机制存在本身，就是一种积极的信号意义，这种积极信号，对所有房地产企业都是有益的。

还有另外一种情况。在东北某地，某资信级别较高房企在当地的项目，已经正常和银行接洽，基本谈好了发放贷款。正在此时，项目被放入了白名单，银行继续正常履行手续放款，审批效率确实有所提升。

这个项目的工作人员就有些不解，这个功劳应该算在白名单身上，还是算在我们自己身上？

实际上，白名单更多的责任是给到了商业银行，他们需要保证符合融资条件的房地产项目正常给予贷款支持，但同时也要保证风险可控，不能形成新的不良贷款，金融安全的主体责任是他们的。

因此，一般银行系统内部不会将白名单作为具体任务指标下达。这种所谓的具体，就是具体到企业名单、贷款单数、贷款额度等等。而是要求属地商业银行按照既定审贷流程进行评估，该放的放，不该放的不放。据我们了解，银行系统更多提出的要求是在流程效率方面，就是要求属地商业银行提高各类审批的效率，让符合条件的项目更快拿到贷款。

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总行的工作相对简单，但地方分行、支行面临的博弈就会更多，要权衡的关系也多。因为客户关系、政府关系大量存在于分支行层面，白名单的尺度把控可能会和其他领域的银行经营产生关联。

例如对公存款。虽然房地产市场状况不佳，但对于基层一线的分支行而言，很多房地产企业仍然是当地对公存款的重要客户。此时，如何衡量两者之间的关系，就是分支行需要仔细斟酌的问题，两方面都不能出问题。

一位曾在商业银行负责对公业务的人士说，在地分支行的经营，很大程度上取决于对当地优质企业资源、项目资源的关系维护和权衡，这决定了好项目能不能拿到，大额对公存款能不能拿到的问题，这些资源，是分支行开展业务的关键。

除此之外，更多银行一线人员也关心尽职免责问题。和他们有过深入接触的开发商都说，一线经办人员对风险的甄别都非常认真，因为这直接关系到他们个人责任的问题，“我们也问过他们尽职尽到什么程度可以免责，但是，没人能说得很清楚。”

监管部门也意识到这个问题的重要性，细化“尽职免责”机制近期多次出现在金融监管机构召开的各类会议之中。在实践中，究竟是“合规式尽职”还是“实质性尽职”，还需进一步观察与识别，两者差异很大。

一份白名单，将开发商、地方政府、总行、地方分支行复杂而多元的利益关系纠葛在了一起，处理好这些关系，将是引导房地产走出困境的关键。当然，一切的根源还要回到销售市场，只有当开发商手中的房子可以顺利销售回款时，一切复杂而纠结的利益关联，才会迎刃而解。