第三方注不能出款 最高院：以房抵工程款房屋未过户，施工方如何主张权利？

最高法院：

观点一：郑州卓泰公司、长葛卓泰公司已实际履行了以房抵工程款的义务，以房抵工程款的目的已实现，未办理过户手续的应由相关权利人另行主张权利，南通三建公司不能以此为由否定以房抵工程款的效力。

阅读提示

对于未过户的房屋，是否可以直接抵扣工程款？在（2020）最高法民终197号民事判决书中，最高法院认为“以房抵工程款”已构成“债务更新”，支付工程款的义务已经变更为协助办理过户的义务，工程款已经完成了抵扣，施工单位可以另诉要求发包人履行办理过户的义务；在（2020）最高法民申2381号再审审查与审判监督民事裁定书中，最高法院认为“以房抵工程款”构成“新债清偿”，施工单位有权选择要求发包人是以房屋抵扣工程款还是以资金方式支付工程款。

案情简介

一、（2020）最高法民终197号

南通三建公司与郑州卓泰公司签订《建设工程施工合同》（葛韵华府一期），南通三建公司派东正祥组织人员进行了施工。2018年2月6日，南通三建公司作为甲方，郑州卓泰公司、长葛卓泰公司作为乙方，东正祥作为丙方，三方自行达成《和解协议》约定，“......为此，为保证长葛项目顺利完工验收交付，经甲乙丙三方友好协商，就剩余工程款、项目应付款等问题达成如下一致意见：一、甲乙丙三方确认，至2017年12月25日，乙方已支付工程款.52元......二、本协议签订后，甲乙双方确认就长葛项目所有未付工程款的支付，应遵循以下原则：....．协议签订后，涉及以房抵工程款的，必须由甲乙双方签订书面抵房协议，并加盖甲乙双方印章后才能生效；若乙方同意个人或项目部以甲方名义（无书面委托）办理的抵房或款项支付的，均视为乙方没有向甲方支付相应的工程款，甲方仍可以向乙方追偿。”郑州卓泰公司、长葛卓泰公司提交江苏南通三建集团有限公司《葛韵华府住宅抵账明细表》《葛韵华府商铺抵账明细表》《葛韵御府住宅抵账明细表》各一份，该表上列明了房号、面积、抵南通三建单价、抵付工程款数额、购房人、是否办证或签订合同；标明住宅房屋大部分已办证、少部分未办证，商铺均已签订合同、未办证；抵付工程款合计元。后南通三建公司因卓泰公司未支付全部工程款而向法院提起诉讼。

二、（2020）最高法民申2381号

瑞华泰公司再审申请称：住业公司已通过《工程抵款协议书（住业）》《工程抵款协议书（住业）补充协议》以及实际履行行为将元工程款债权转让给案外人，其无权继续主张相应工程款，原判将上述协议性质认定为代物清偿协议，属于适用法律错误。一审法院查明的诉争7-2-2号房屋交易的事实也为二审法院所确认，瑞泰华公司从始至终均愿意履行抵款房屋，该房屋的履行限制仅因债权人不愿履行以及债权人在本案中对抵款房屋申请的诉讼保全行为，所以住业公司单方不认可抵款协议的约定明显违反诚实信用原则，不应得到支持。

住业公司提交意见称按照《工程抵款协议（住业）》及补充协议约定，在瑞泰华公司未全面履行签订商品房合同、出具购房发票、办理购房手续等义务的情况下，住业公司有权要求其继续支付工程款，并承担逾期支付工程款的违约责任。关于元工程款对应的7-2-2号房屋，虽然指定买受人签订过房屋买卖合同，但签订的合同由瑞泰华公司全部拿走，未交付给指定买受人和住业公司，也未向指定买受人开具发票。根据一审法院调取的房屋信息及跟成都市房管局核实的情况，该房屋尚未办理产权登记，无法实现以房抵债。

相关法律法规、司法解释

《 民法典》

第 八百零七条 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

法院裁判

一、（2020）最高法民终197号

关于以房抵工程款效力问题。从案涉《和解协议》《和解补充协议》的约定看，各方并未约定必须将抵账房屋办至南通三建公司或其指定受让人名下才能达到抵顶工程款的效果；从郑州卓泰公司、长葛卓泰公司一审提交的江苏南通三建集团有限公司《葛韵华府住宅抵账明细表》《葛韵华府商铺抵账明细表》《葛韵御府住宅抵账明细表》的内容看，住宅房屋大部分已办证、少部分未办证，商铺均已签订合同、未办证；从东正祥2017年9月25日出具的《证明》看，其委托郑州卓泰公司、长葛卓泰公司将抵工程款的房屋、车位、储藏室办理给第三方，没有办理网签及房产登记手续的也全部签订了转让协议并转让给第三方使用。上述事实表明， 郑州卓泰公司、长葛卓泰公司已实际履行了以房抵工程款的义务，以房抵工程款的目的已实现，未办理过户手续的应由相关权利人另行主张权利，南通三建公司不能以此为由否定以房抵工程款的效力。虽然大部分抵顶工程款的房屋、车位、储藏室是由东正祥与郑州卓泰公司、长葛卓泰公司商定，但是南通三建公司已经在《和解协议》《和解补充协议》中对郑州卓泰公司、长葛卓泰公司向东正祥支付.52元（含房抵工程款）的行为表示了谅解， 应当视为南通三建公司对东正祥经手的以房抵工程款已予以认可。故南通三建公司以案涉房屋未按照约定办理产权登记手续至南通三建公司或其指定受让人名下为由否认已抵工程款的效力，继而要求郑州卓泰公司、长葛卓泰公司仍应支付相应工程款的上诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。

二、（2020）最高法民申2381号

关于诉争7-2-2号房屋涉及的以房抵债工程款是否应计入瑞泰华公司的已付工程款的问题。本案中， 诉争7-2-2号房屋未办理过户登记，双方就该房屋达成的以房抵债协议并未得到实际履行。住业公司基于原有的建设工程施工合同关系向瑞泰华公司主张诉争房屋所涉元欠付工程款于法有据，瑞泰华公司主张该部分款项应计入已付工程款的理由不能成立，本院不予支持。

案例来源

江苏南通三建集团股份有限公司、郑州卓泰房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书

案号： （2020）最高法民终197号

裁判时间： 2020年9月

成都市瑞泰华实业有限公司与四川省住业建设有限公司建设工程施工合同纠纷一案民事裁定书

案号： （2020）最高法民申2381号

裁判时间： 2020年6月

本文作者：崔园园，建设工程业务部专职律师，四川大学法学学士、管理学学士，郑州大学法律硕士

执业领域：建筑工程法律事务、民商事法律事务

先后为河南资产管理有限公司、郑州金融岛建设发展集团有限公司、旭辉河南事业部、河南国土开发投资有限公司、周口万裕达房地产开发有限公司、河南南乐国土开发有限公司、新乡中蓝置业有限公司等单位提供常年及专项法律服务。

在非诉领域参与合同起草与审查、房地产企业尽职调查、政府投资基金研究等项目，并先后参与多个投后监管项目;在诉讼领域，处理多起商品房买卖合同纠纷、追偿权纠纷、房屋租赁合同纠纷等；在破产领域，参与河南润之成商贸有限公司破产清算案、嵩山特材集团有限公司破产清算案。