当下做零成本致富项目 听晓莉说说碧桂园考虑部分项目停工对当下楼市意味什么

各位好朋友，大家好，欢迎关注听晓莉说说，今天一条极短的消息吸引了大家注意，主角来自于碧桂园。有媒体从多个信源处获悉，最近几日碧桂园运营中心召开了视频会议，会上传达了董事局主席杨国强的要求，为了加强有效供贷，考虑把销售率不佳及正负零为负的项目(即还未进行地面工程者)停工。宇宙第一房企要考虑停工，着实让人惊讶。今天听晓莉说说就和大家聊聊这方面的话题。

宇宙第一房企要考虑停工不仅是对其过去几年高速增长的自我调整，也反映了房地产行业下行趋势。从去年（2017年）与今年，碧桂园近3个月（6、7、8月）的销售及拿地情况对比发现，情况确实出现了较大变化。这对碧桂园以及当下楼市来说意味着什么？

8月碧桂园实现权益销售金额 313.3亿元，销售面积346万平米。无论销售额还是销售面积，都是负增长。同比分别下滑33.01%、32.9%。

图1. 2018年6-8月碧桂园销售情况

7月则仅通告了权益销售数据，而未公开总的集团合同销售金额，个中原因很是让人疑惑。不过从同比数据来看，仍保持了15.85%的涨幅，成绩也算可以，但相比6月的涨幅则下降了不少。肯定都知道，今年夏季碧桂园过得并不舒心，各种事故频频曝光，高周转下的弊端尽显，已经到了非改不可的地步，碧桂园高层也早就意识到了这点。在今年8月底的中期业绩会上，碧桂园总裁莫斌正式提出“提质控速”。而实际上，这一主旨已贯彻两月有余。8月销售额及销售面积的腰斩式下滑，不知是否与“提质控速”有关？同样的指标在2017年同期则要“漂亮”得多。

图2. 2017年6-8月碧桂园销售情况

上图2可以看到，2017年6、7、8月，碧桂园的销售额保持着稳步的增长，尤其是同比涨幅非常喜人，全部在50%以上，其中7月份甚至达到84.8%。都说2017年是史上最严调控第一年，碧桂园还能取得这样的涨幅实属不易。其实很多大房企都这样，更厉害的下滑体现在拿地上。下图3可以看到，以占地面积为例，今年6月还是正常的进度拿地424,75万平米，7月变骤跌到178.56，跌了接近60%！这还没完，8月继续大跌到76.86万平米，环比跌幅57%！

图3. 2018年6-8月碧桂园拿地情况

个中原因是因公司2016、2017积累了大量的土地储备。当下市场房价受限，土地价格没有下降，这时拿地还是有很大风险。公司觉得可以缓一缓，到四季度再出手。这一说法不无道理，看看去年同期碧桂园的拿地情况，如下图4，最低的8月也有302.89玩平米的占地面积收入，土地出让金方面更是大手笔。

图4. 2017年6-8月碧桂园拿地

随着流动性收缩，棚改货币化安置渐次退出，以及限价政策、房价问责制的严格执行，过去三年支撑碧桂园高速发展因素，正在逐一消失，此刻碧桂园还有比拿地更重要的事情要做。分析碧桂园年报，这些年碧桂园大步迈进，登上宇宙第一房企的道路上，其不仅负债多，还在于现金流获得极大增加，但大部分资金是有成本的。事实上，过半现金流都靠融资而来，如今销售吃紧，融资、偿债压力山大，也实在不允许再继续疯狂拿地。

当然，不否认，不具体谈买地城市、结构的土地价格不对。但是，作为整体，对比去年、今年数据，其实也很说明一些问题。在这之前，碧桂园负责投资的人员曾对媒体说过自己的感受，与数据体现的情况也比较符合。他说，去年底今年初，公司还要求尽可能地积极拿地，实现“全覆盖”，要求各区域公司下沉至管辖范围内的空白地级市及下属县级市、县城、发达镇区(人口在1万人以上的镇)；而且，区域获得奖励的前提是完成全覆盖，完不成的，区域负责人将受到处罚。但到了6、7月份，在执行和考核层面，“全覆盖”这个要求并没有被严格执行，很多没有深入到县、镇的区域，也没有受到处罚。碧桂园对于四五线城市的判断正在改变，似乎有意收缩战线，更多聚焦在二三线及一线周边。毕竟棚改收紧，对于三四五线占有绝对优势的碧桂园来说算得上是个噩耗。瑞士信贷报告也指出，在低端城市的房屋需求不利，以及对预售监管收紧等情况下，碧桂园未来两年的销售速度将会出现结构性放缓。综上所述，碧桂园考虑把销售率不佳及正负零为负的项目停工，算得上是明智之举。在经历了超高增长，坐上了世界第一后，单纯再以规模说话，已经毫无意义。碧桂园要走得好、走得稳，注定也得转型。作为宇宙第一房企的领头人，杨主席恐怕比任何人都知楼市冷暖。只是熬过这段寒冬过后，春天还会来吗？

房地产行业经过近二十年的高速发展，开发商得益于房价的节节上涨，攫取超额利润，开发商也由小迅速壮大，迅速使他们的资产规模站在世界之巅，世界前几大房地产商都由中国把持，可见一斑，诸如碧桂园，恒大，万科，万达，绿地等大开发商，在这近二十年房价的高速上涨中，民众的收入己远远追不上房价的上涨幅度，房价疯狂上涨让多数民众失去了购买能力，而没有民众收入作为支撑的房价就是无根浮萍，刚需已买不起，炒房投资者等有钱人都有了多套房，报以厚望楼市的金九银十，并没有惊喜出现，反而成交量同比在下滑，刚需真的变少了！

刚需就是楼市中的小绵羊，他被不停地薅羊毛，从开发商到炒房客以及中介，每个团体都可以薅一点，在过去楼市飞速发展的这十几年，开发商与炒房客赚足了钱， 房价己天怒人怨了，房价己使4亿房奴背负巨额房贷，消费在逐渐降级，榨菜方便面二锅头热销就是明证。

盛极而衰，嗅觉灵敏的开发商也感到山雨欲来风满楼，整体经济大环境不容乐观，再加上外部环境加息+紧缩政策，老龄化社会即将到来，还有刚需也在萎缩，销售不畅，房地产行业需要巨额资金才能健康运转，我国开发商负债率非常高，有近百分八十是负债，只有百分二十是自己的资产，整个房地产行业有几万亿的负债，而这些负债这几年都要还清，如果一旦房子销售不畅那开发商跑路倒闭将不是危言耸听，连一向财务稳健的万科也仅仅是把活下去作为目标，其它的房企更是堪忧，在年初碧桂园早已嗅到了地产危机，其公司负债9000多亿，资产负债率高达90%，前几个月就在积极收缩战线，积极回笼资金。近段时间以来，恒大，万科，碧桂园，中粮地产等大房企，纷纷利用金九银十大力做促销活动。以前的热销大部分是开发商炒房客中介合力导演出来的，现如今羊越来越少，同盟兄弟，内部也在分化，不能让炒房囤房投资客等小狼先跑，各开发商也露出真面目，开始抢先出逃，各施手段，打折送装修送家电等方式层出不穷，都在比谁跑得快，跑得慢的，将留下买单或被市场消灭。开发商比炒房客有成本优势，并且抢先在降价出逃，炒房客的二手房更难出手，这次有可能被晾在山顶上了。春江水暖鸭先知，开发商在抢跑道抢跑，或许不远的将来会证明这些大幅降价促销甩卖的开发商是有多明智，吃瓜群众坐等看戏，别轻易入场，有钱任性者随意，房价腰斩白菜价的新闻将越来越精彩。

过去20年间，房地产创造了最多财富的同时，也催生了最大的泡沫，更造成了阶级极端分化，财富分配极度不均。房地产狂飙突进发展的这些年，各种社会问题也在显露：资金脱实向虚，人们醉心于投资房产，实体制造业被严重挤压，荒废不前；房价飞速高涨，工资收入却未见明显增长，买房变得越来越难、成本越来越高，亿万刚需解决居住问题日益艰难；更不要说，教育、养老、就医等行业形势愈加严峻，以及年轻人被高房贷压得喘不过气，变得愈加浮躁，愈来愈喜欢投机取巧，钻空子。

去年9月份，胡润研究院发布了《2017胡润财富报告》称，目前中国600万资产家庭达460万户，其中炒房者在千万乃至亿万级富翁的占比高达15%。在中国靠投资炒房发家致富的群体有多庞大，数字已经给出了明确答案。数据证明过去这么多年炒房不仅能完美解决居住问题，更是躺着赚钱的法宝。回顾这两年，楼市早已经是“全民竞买”的疯狂模式。正因为此，中央才在2016年底首次提出了“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，遏制炒房、回归住房居住属性的楼市调控大幕彻底拉开。未来房子还能继续投资吗？炒房还能炒出千万、亿万财富吗？时至今日，听晓莉说说想已经不需要太多的争论，答案已经昭然若揭：投资房地产的黄金时代已经彻底告别。因为种种信号显示，楼市正在经历从局部降温到全面降温。

首先，融创董事长孙宏斌一句话露了房价的底，他揭露到：本轮调控威力不容小觑，有两类人会受到调控的暴击，一是房地产开发商，他们因为低估了调控的严峻程度，很多人没有提前行动，现在已经陷入了融资渠道收紧、限价等手段导致的资金链危机，未来随着调控的不断升级强化，他认为会有更多的地产企业会身陷囹圄；另一个是购房者，孙宏斌认为购房者的态度已经开始转变了，这是不详的征兆。随着楼市降温的逐渐扩散蔓延，“羊群效应”的购房者也学会了思考，当房子逐渐失去投资意义的时候，更多的人现在是“冷眼看楼市”——曾经饥渴难耐的数亿“刚需”现在也消失得不见踪影了，整个房地产市场都充斥着“凉凉”的意境。

其次，最近2个月以来，市场上突然涌现出大量降价促销的楼盘，从恒大到泰禾，再到碧桂园、万科，一个又一个的大地产商不仅流露出了浓厚的卖房欲望，更将对资金的渴望赤****地展露在世人眼前。值得一提的是，今年的明星城市西安甚至出现了最尴尬的局面：2盘同天齐开超过700套房源入市，开发商虽然在2个多月前一直极力营销宣传、费尽心思蓄客，但最后的结果却令人大跌眼镜，最终通过认筹的购房者只有可怜的2个家庭。这与两个月前多盘齐开，万人抢房、千人排队验资的火爆场面简直天壤之别。而且业主拉横幅维权退房的新闻也日渐增多。似乎一夜之间全国楼市都在降价。而一份全国楼市房价地图图片则更加引起了人们的关注，似乎降价正在席卷全国。

再者，居民部门手里已经没有存款了，纵使有购房炒房的心，也已经无能为力。专家曾经明确表示，经历了本轮的房地产极度繁荣之后，居民财富基本上被房地产掏空了，广大中产阶级和中下层阶级基本被房地产套住。大多数家庭辛苦劳动所得资金基本都兑换成了钢筋混泥土垒起的万丈高楼，留给全家人的日常消费资金少之又少。最新数据显示，截至2018年7月全国住户存款余额只有68万亿，平均到中国13亿人就身上，每个人的存款余额还不足5万。另外，截止2017年12月末居民贷款总额为40.52万亿，大部分的购房家庭负债都在50%以上。中国早已是全民负债累累，这种情况其实背后危机重重。尤其是三四五六线城市居民，在这一轮楼市的疯狂上涨之后，很多家庭没有合理配置资产的概念，只知道跟风疯狂买入想着赚大钱，钱没赚到没曾想却把整个家庭拷上了沉重的债务枷锁。现在“棚改”又迎来巨变，倘若这些城市的房价迎来回调，大多数家庭将不堪一击。

如果说到现在依然有人抱着房价上涨的预期来看房地产，那么我真的要说，你压根没有认清形势。种种信号显示，房地产大局基本上已经定了，市场正逐步回归平稳。炒房已经彻底没戏了，被清理出场只是时间，想继续靠炒房实现大富大贵的“黄粱美梦”也该醒醒了。地产大佬一席话露了房价的底——未来随着购房者的更加理性，房价下跌的趋势或更加明显；加之眼下部分城市已经开启了下行通道，事实上嗅觉敏锐的炒房者应该已经感知到了，开始了悄悄出货的行动。那么对于刚需来说，既然房价已经开始下行了，现在是等房价继续更大规模下跌，还是现在就立马上车呢？

还是那句话，如果你是真正的刚需，就没有什么最佳时机，该买还是要抓紧时机行动，因为买房毕竟是满足居住需求，说直白点，你买的是一家人的未来。再者说，虽然市场在逐渐利好，但是正如任志强所言，房地产是政策市，受政策影响而转向的概率极大，当下楼市虽然有降温趋势，但是谁也不能保证三个月、半年后还依然是这种趋势。因此作为刚需的你，最应该做的就是当机会出现时，立即抓住。历史也证明，所有贪图房价迎来大跌，然后轻易上车的人，都没占到便宜。

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