写字楼招商推广 如何进行高端写字楼资产运营与大客户招商？专业操盘经验分享及项目合作
专业出黑
高端写字楼运营的核心属性：地段决定价值
客户进行企业办公选址时，主要有以下考量因素：
一）区域资源
区域资源可以细分为地段，周边配套设施，
地段需要看是否位于市中心或城市CBD区域，衡量写字楼的档次和投资价值，地段是必须考虑的因素。
地段好的写字楼周边设施基本都很完善，无论是人流、物流、资金流等等，都能为企业发展提供助力，商业办公需要这些配套设施，设施齐全是投资选址的基本保证。
二）写字楼外观设计和内在布局
写字楼不仅是员工办公的地方，更承载着企业外在形象展示的功能。
所以投资写字楼前要注意外观设计、内部空间结构设计、大堂、电梯间、走廊、卫生间等设计都要考察，另外楼盘内部的采光通风、电梯运载能力、装修品质也直接影响写字楼投资和租赁价值。
三）使用便利性
对于企业来说，租写字楼一定要使用方便，这里说的方便，是指停车方便、做电梯方便、周边交通方便、办事方便（有银行、有政府单位、有酒店）等等，便利与否也是决定投资写字楼价值的关键因素。
四）物业管理服务如何
写字楼物业服务，直接关系到租户日常办公体验，楼内水电、供暖、安保、卫生清洁、空调、车位、电梯等都在物业服务的范畴之内，这些环节一旦出问题，就会影响办公体验。所以投资写字楼一定要考察物业，写字楼内房源的增值、保值都离不开物业服务。
五）软硬件配套
写字楼内部的一些软件配套也很重要，所谓的软件配套就是信息话配置和智能化配置，如进入写字楼的门禁系统、安保系统，智能化导航系统等都要拿得出手。一座写字楼里还没有提供智能化、平台化的思维和能力。写字楼是否可以满足不同行业的办公需求，如满足科技企业、电子商务和创意工作的需求。
六）入驻企业类型和比例
如果楼盘入驻门槛低，物业小面积切割，说明入驻企业档次低，小业主多流动性就大，很可能产生恶意竞争，如果物业整层或半层出售出租，且多为知名企业，热门热点行业，说明入驻企业实力强，对于企业发展也有好处。这类型的楼盘更有品牌价值，适合招租和投资。
七）投资价值比较
投资写字楼可选类型比较多，比如甲级写字楼、乙级写字楼。甲级写字楼有点是物业管理和配套设施完善，有利于提升企业形象，未来租金上涨明显，缺点是投资代价大，租金较高。乙级写字楼总价低，但是物业管理和配套设施相对较差，入驻企业中有实力的很少，租金上涨幅度不会很大，但不大利于入驻企业形象树立。
八）ROI投资回报率
企业如果购买投资写字楼就是为了赚钱，所以一定要计算好有利的投资回报，并提供事实证据和有效财务预测。
商业综合体，高端写字楼，按运营方式的不同，可以分为：
1.开发持有：开发商自主开发并持有。
2.购买持有 ：购买持有指的是不以物业的长期持有运营为目的，主要通过购入售出之间的价格差，或者购入改造后的增值，来获得收益。
3.租赁持有：租赁持有指的是通过长期租赁方式获取物业，加以改造装修后对外出租，来获得收益。
高端写字楼，商业综合体项目运营
通过精准运营，带来资产保值增值。
采取规划、设计、建造、采购、运营一体化全生命周期工程管理模式。
写字楼运营的核心：是要解决客户需要，以需求搭建运营场景架构，从而决定需要采取何种解决方案。
实现业主、客户、合作伙伴等资源的衔接与循环生态运营，让运营项目，成为一个能生长有生命的智能体。
在楼宇运营和管理的同时，招商去化，任重而道远，需要非常熟悉了解客户需求，足够的客户资源积累，谁最了解未来办公趋势，更能满足需要，更优势的性价比，就能更好的吸引和赢得客户。
写字楼成功招租的5个关键步骤：
第1步：在设计阶段即开始品牌塑造和营销，客户资源积累，可缩短40%的招租时间。
第2步：在建设阶段开始预租，目的是在完工之前的12-36个月即锁定大租户。
第3步：尽可能迅速地达到50%的出租率，使业主在租金谈判中处于有利位置。
第4步：采用灵活性的战术性的租赁策略以抵消早期租金优惠。
第5步：业主应以超越市场为目标，争取10%的租赁溢价。
如何进行大客户的招商：
大租户的招商有着里程碑的重要性：
一栋写字楼的成功需要一个或多个大租户。
尽早确定一个大租户对超高层建筑来说十分重要。大租户租用面积大是部分原因，另一方面，大租户为写字楼项目带来直观的可信度，有助于建立品牌声誉。大租户可以降低项目风险、促进招租进程、为招租业务提供成功动力，并帮助增加出租率。
在任何一个市场，业主通常会以完成一栋楼30%的出租率作为招租过程的第一个里程碑，但对于写字楼的业主来说，为了推动市场和租赁业务，达到第一个里程碑需要完成高达50%的出租率。
通过有吸引力的租赁条件和租金方案锁定大租户是基本策略。例如在完工前12-36个月提供“早期客户折扣价”促使达到50%出租率。
开发商需要通过升级已有建筑的技术条件、改善新建筑的设计，以满足租户的期望。写字楼正在向着综合体方向发展，为租户提供全方位的服务。
客户资源积累：
定期拜访行业知名企业，高速发展企业和行业，了解企业选址需求和未来扩张需求，提前做好准备，定制化的满足客户需求。通过多年积累，超过2000家国内外客户长名单。根据项目位置和定位，迅速匹配客户选址需求。
专业运营管理人才，是写字楼运营管理的关键
超高层高端写字楼将成为‘垂直社区’，集办公和商业、餐饮、住宅、休闲为一体，以丰富租户和其他用户的体验，并最终提升楼盘的形象和声誉。这些功能的完美呈现，将最终依赖于优秀的管理操盘团队！
商业综合体发展的趋势，将对项目规划、管理人员和资产运营者，提出前所未有的高要求。
因此，培养管理人才将成为未来写字楼运营和管理的关键。
需要关注：前期定位、设计、施工、租赁、运营物管及推广的过程之中。项目的运作、利润，乃至新资本接手后所期待的收入提升和持续增值等等核心价值影响因素。
写字楼招商运营过程当中，需要考虑以下关键方面：
写字楼产品本身，如何更好满足客户需求
租金、管理费的测算、财务预算和管理;
如何管控及对接各合作单位
如何吸引优质企业进驻;
如何提升租户的满意度和维护客户关系;
如何实现稳健经营和收入;
如何把握出租率/租金/客户品质的平衡;
如何控制经营成本
如何持续提升项目品质、保持并增加项目价值;
如何让物业管理的高标准附加值充分体现及落实;
如何把握写字楼市场营销推广
写字楼的美陈如何呈现;如何管理、激励经营及外包团队
等等……
高端写字楼，商业综合体的招商租赁经营的工作重点：
写字楼的招商，运营，涵盖：写字楼定位、营销推广、客户租赁、客户管理、运营管理等业务内容。
一个持有型写字楼的成功，核心取决于租赁经营运作及运营管理品质，
这两点决定了写字楼项目是否可超越市场平均收益，最终为持有人带来满意的回报。
一）以资产运营的高度统筹
资产管理是物业管理发展的高级阶资产管理是一个国际上的概念，是物业管理的升级模式。
资产管理的目标是实现“三要”，即要实现高收益、保值增值，要不断地满足客户的市场需求，要追求企业、项目形象，社会效益最大化。
一线城市的持有型写字楼以其稳定的现金收益越来越受到投资者青睐，资产运营的角色越来越受到关注和重视。
避免追求短期利益的迅速去化，而是要从前期定位、市场分析、引资、渠道拓展、目标客户锁定、行业类别筛选、分阶段租赁政策的制定和实施至逐步实现、合同管理、风险管控、增值服务、经营创新、关注客户经营状态、灵活调整等全链条的全周期租赁运作，引进当今顶级高速发展企业，及前沿行业的优质国内外公司、打造出优质品牌客户组合。
资产管理所涉及的范围比物业管理和设施管理大得多，因此资产管理公司通常聘请若干服务公司和设施管理公司为其提供服务。
资产管理经理领导物业经理和设施经理，监督考核他们的管理绩效，指导他们制定物业管理、设施管理的策略计划，以满足组合投资管理者对资产价值最大化的要求。
资产管理的主要工作包括：
制订物业策略计划、持有或出售分析、检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出，监控物业运行绩效，根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作，协助物业服务公司与租户的关系，定期进行资产的投资分析和运营状况分析。
国际企业中心的资产管理涉及工程、设备、人员形象、车位、品牌、VI、服务理念和文化等诸多方面，既有硬件设备设施的维护，也有软件顶级商务环境的营造。
主要有两大任务要完成：其一是物业资产的价值最大化，其二则是资产生命周期的超时延长。
运营团队以打造人性化甲级办公空间为目标，确定物业管理模式与物业公司的选择，物业管理费的测算与物业架构确认，运营期，以资产营运管理的思维和模式对物业服务进行统筹管理，通过制定服务标准、监督开展服务标准考核及提升等多种专业管理手段督导物业工作，确保物业管理持续保持高端、高效的服务水平。
遭遇市场困境时，反省项目的运营策略，持续提升服务水平，而不是以价格跳水进行突围，提升自身的综合实力赢得客户，提供增值服务、不断提升资产价值和市场美誉，以此来吸引和留住客户。
二）精细化项目运营管理
从后期客户使用与运营需求角度进行研判：运营方案优化建议、实时提升改造、为业主资产保值增值，也可保障进驻客户享有安全先进的设备设施服务。
与时俱进，采用新概念，新技术，验证并进行实施，提升写字楼运营智能化水平、客户使用舒适度，提高资产管理管理效率、减少营运成本。
三）市场营销推广
推广策划需要忠实于项目定位和营销主题，从前期市场调查、定位、推广主题策略，市场推广工具设计、广告设计创作、媒体投放、公关活动策划等，利用推广工具宣传、组织活动和把控形象，为租赁争夺市场，并在后期推广运营工作中支持写字楼的物业服务需求。
四）持续提升项目品质
进行项目内部的升级改造，从市场角度去看，分析自身与更高标准的写字楼有哪些差距，对标自身硬件，高标准要求自己。
升级改造，一个双赢的事情，既能让客户享受到比较舒适的空间，又能让客户体会极致的用心，当然，这些都需要有合理的改造施工进度与客户沟通工作作为前提。
使项目具备极强的设计与活力感，连同商业店铺、写字楼，为客户带来具有体验感、舒适度、娱乐性、鉴赏性的整体氛围。
五）做好客户预警机制
建立一个管理团队到客户高管的客户定期沟通机制，保证客户近况信息更新的及时有效。为客户提出建设性意见，有助于客户发展，同时也利于写字楼租赁层面上的后期商议。
市场环境不好时，写字楼如何管理运营？
把控市场，不如提升自身！
在市场行情不利的时候，更应加强楼宇改造提升力度，更多地站在客户角度思考问题。
这既是为客户提供更多需要的硬件配套，也是为行情转好之时做占领先机的准备。
要善于挖掘与租户的合作，用入驻企业的产品为楼宇赋能，利用楼宇品牌与客户知名度相互推广市场知名度。
同时，项目与客户合作的过程中，能够真正了解客户发展情况与发展需求。
提升服务水准与市场宣传。
市场宣传是至关重要的，让潜在客户、渠道伙伴了解项目，走进项目。没有淡季的市场，只有淡季的思维。
一个项目做的各方面都为租户想到了，取得了市场的领先地位，具有绝对优势，项目的价值，运营管理的价值也就体现了！
可合作项目（请邮件联系沟通）
1） 项目收购：一线城市高端商业综合体，写字楼，厂房，物流仓储。如有待转让物业，可邮件联系，房产中介勿扰。
2）专业操盘经验，积累2000余家境内外企业客户储备，了解企业选址需求，有效进行项目和客户的匹配。高端写字楼，商业综合体资源，可发送邮件介绍，提供项目详细信息及报价。
3）提供高端写字楼，项目投资，规划咨询，改造，市场营销，招商租赁，项目运营顾问和合作。
电子邮件：
