第三方注不可以下款 银行房产抵押贷款从申请到放款全面攻略，要求、流程及注意事项！
专业出黑
前言：办理银行融资业务，其实就是在做一件有利于自己的符合逻辑思维的事情，如果该事情不符合逻辑，朱行长以9年实操行业经验告诉大家：关系再好、砸重金也是不可能办到的，无独家、无特殊渠道可言！
那么为何有些人可办高难度贷款，有些人却办不了呢？这和专业度以及行业经验有很大的关系，至于渠道方面：圈内人圈子又那么小，努力付出一点不是问题，最值钱的是行业实操经验！
做抵押贷款，属于一个私人定制业务，因为每个人的资产情况，负债征信等，都是不同的，针对不用的情况去做个性化定制产品。
虽然不同，但是大多抵押贷款来来回回遇到的，也都是类似的问题，以下是我整理了，可能你会遇到的关于抵押的问题，建议根据客观规律检测以下，不要根据自己的臆想做判断。
第一步，首先做一个贷前自检
不妨直说，根据以上朱行长抵押五要素，基本很多人在细枝末节都会有短板。所以归纳了几个类型：
1.工薪身份却做经营性抵押
做房屋抵押的，很多人有房子，但不是每个房子都有营业执照。没有营业执照，没有对公流水，根本不是一个经营者身份，一个老老实实的打工人却要硬凹经营贷造型，拧拧巴巴的，要补短板的地方多了去。
营业执照，经营场地，对公流水，经营证据等等，你都要一一补齐。虽然银行也清楚嗅到市场需求，对于营业执照的时间有明确的要求，
2.主体年龄大或者房子年龄大
大家只是不把“想涨”的想法放台面上讨论而已，房子的金融属性才是耗尽心思做房票的终极目的。所以很多父母，自然而然成为了房票，由于年龄关系，贷票的门槛却是将近未进，老人房抵押，如果人老房子老，看到这，就判定是个药单了，找有类似经验的人去操盘吧。
如果人老房不老，自己作为共借人就可以，谁主借，上谁征信。
3.主体资质过差
这个是负债和征信出毛病的情况，小贷很多，负债一堆，征信查询还乱七八糟，发到银行经办那里，就是个狗都嫌弃的资质。你说你自己去找银行做，大概率撞南墙哦，还可能被推销了一波。
征信都懒得给你看一眼的情况下，又做信用卡又查信用贷，又把征信查花了，留你在风里凌乱，客户经理顶着“我是银行人员”光环，又笑容亲切迎来又一批小白鼠。这种情况，不要自己试。
第二步，明确自己的需求
你通过贷前诊断，房子，营业执照，流水，征信统统没有问题。觉得自己啥毛病都没有的情况，可以自己去进件了，明确自己的需求。
关于利率
利率参考LPR，1年期报价和5年期报价，能来找到我们的都是多少有点瑕疵的，你要有一些自知之明，不然贷前自检就白做了。
关于还款方式
抵押有等额本息，先息后本，记住了，没有等额本金，也没有后本后息，所谓的做贷款越长越好，是在同一种还款方式的情况下去做对比，等额本息和等额本息比。
等额本息大多都是按照5的倍数，给的年限，比如，10年，15年，20年，30年，这是产品设计，根据客户情况适当调整，也是参照5年LPR报价给的利率指导。
先息后本大多是根据1年报价做得产品设计，3年先息后本，10年先息后本每3年回本，10年先息后本每1年回本，等等的产品设计。
贷款还款方式，工薪族偏爱等额本息，生意人偏爱先息后本。明确需求后需要注意几点：
1.自己的还款能力匹配额度
月供，是你接下来的日子要跟这笔抵押贷款，做天长地久相处的唯一方式，对自己的预判需要3分冒进7分保守，年轻人对自己预估要大胆些，做贷款本质上就是在透支自己未来的货币，性格保守对未来悲观的，就贷少点。
2.项目投入决定到款时间
我希望大部分做抵押贷款的人，目的是通过货币的手段去解决一些问题，要么因为可盈利，要么因为可止损。那么下款时间都是要有个截至日期的，项目投入决定到款时间，采取行动，所见即所得，不要等，你大概率不会等来自己想要的结果，这是贷款也是生活啊。只有同贷书下来那一刻，你才可以觉得板上钉钉。
3.对操作配合，进度有什么要求
当然，如果你是自己找的银行经办，这一个就忽略不计了，基本是你求着别人做事，过程是需要小心翼翼询问进度且耐心等待全力配合。如果你是选择中介操作，对操作的人，有什么要求最好提前说明，比如提前通知，进度反馈，内容指导，贷后管理，复盘等等方面。这一行是劣币驱逐良币的行业，前面的人捷径走多了，导致后面的人无路可走。
第三步，决定做哪家银行
做哪家银行这个决策，在这个过程中，是方向性的动作，做对了，就对了大部分，做错了怎么折腾都是错的。这一步做对了，就省去70%的力气，没有大量的案例和从业从业经验，单靠熟人关系，也是可以的。
但是很多仅限干净客户，但凡你有些负债或者征信查询有问题，这一步决定就会做得异常艰难。同一家银行，支行和支行之间的作业风格不同。有些就只要干净的客户，有些胆大的，乱七八糟的客户都接，我这里就不讲太多了。抵押这个业务具有很强协商性的，当然，客户经理也不想做吃力不讨好的事。
第四步，准备资料
大多数的资料都是自己有的，比如身份证，房产证，纸质版流水，纸质版征信，结婚证，户口本，营业执照，根据各个银行的情况适当补充。但是如果真不是用于经营的，大部分人都是没办法提供发票和购销合同，经营订单等等的证据的，
当然，你有很好的银行朋友能帮你解决这个问题也是可以的，毕竟贷款就是一道证明题，证明你的抵押物正常——要上门；你的有经营资格的——上门场地和营业执照；用途是拿去做经营——购销合同，订单，发票。等等。
有些人说我要不要去纳税？银行不是税务机关，这个问题超纲，就只管给你钱这个业务，至于是否纳税，良心的会指导下你，自己做的就自己琢磨下，不可能帮你娶媳妇还包生儿子的。
第五步，上门
其实上门是比较简单的，房产上门，一般都是由银行合作的评估公司预约拿号，时间会协调你的时间去上门，然后是经营场地上门。到这里，糟糕，我是空壳公司怎么办？
找个朋友的场地或者自己找个场地。放心，客户经理是绝对绝对不会帮你搞定的，因为我听过很多银行的客户经理吐槽过。哎，一般很多第一次做抵押贷款就在这里卡住了。这个时候是展现友谊的时候来了，找个朋友的场地吧。
第六步，签约
做完所有的资料准备，信息收集，该拍照的拍照，收集完了之后会去银行签约。带齐左右资料去银行一通签就行，但是要看看合同，如果实在不懂，也就签吧，都是银行的正规合同，一般不会有坑。
第七步：电审
抵押贷款风控方面都有初审和终审。初审会通过打电话的形式，一般内容都是自己的真实内容，照常答就好。但是答错在这里就打怪失败重新来过，尽心的客户经理会跟你演练2-3遍。直到你自己知道怎么回答，我们对接的客户都是要演练的。
内容不外乎关于额度，贷款利率，年限，注意事项等等，根据各个银行的方式不同进行问题设计。初审很重要，有客户就是自己去做，然后不知道怎么答，在这里就全部失败，打怪重来。过了初审之后，就是终审了，终审一般就是风控审批自己审，你等批款信息就行了。
第八步：批款入押
按揭未还清的情况：需要去跟按揭银行协商还款，需要出涂销（结清证明）。大部分时间都是15-20个工作日，不同的银行的时效不同，根据他们银行的业务效率来，有些银行结清证明15个工作日就可以了，有些银行钱打进去涂销账户，3个月都没办理好。
这里，如果你是按揭欠款太多，自己没办法还，就需要引进第三方垫资公司。成本费用是1.5%-2.2%不等，这个一般普通人找不到，根据当时报价，年底资金紧张价格会贵点。
没有按揭款的情况
直接签完贷款合同后办理入押手续，武汉有些银行押房产证，有些不压房产证。但是押房产证也没有那么可怕，都是可以拿出来的，比如小孩子上学或者办户口等等，银行都会专门送到客户那里去，没有大家想的那么麻烦。
第九步，放款啦
1. 放对公账户
有些银行是放对公账户的，是贷款的名目放的，并非收入利润，所以这一部分不用纳税，不用担心。
2. 放第三方账户
经营贷，顾名思义就是，你跟别人做生意，搞经营了，需要一笔货款，通过抵押的方式给到对方货款，银行为了监督资金用途，就帮你付了，也就是受托支付。跟信贷不同，信贷拿去消费一般放自己卡里，拿去装修一般让你自己去刷装修公司，各个银行展业方式不同。所以对于第三方，偶尔银行有要求，必须是名下有公司的生意人。
3. 垫资方
如果你找的是垫资方，人家帮你垫钱又没办法抵押你的房子，所以会要求款项放他们公司账户，然后押你的一些资料，这个很正常，没做过贷款的人不要大惊小怪，能垫资的公司都是合法合规的，而且人家借钱给你，要个保障很正常。
第十步，取款和贷后
这是大部分人自己去做，会犯的错误。取款，如果你是拿去买房，我就不多说了，我怕被举报。其他用途的，在朋友之间倒腾几次，不要是亲属，贷后很重要，很多人贷款以下来就觉得营业执照不要了，猴急去注销。
那么恭喜你，贷后抽查不抽你抽谁，抵押放款后，营业执照如果只是空壳公司，不要注销不要注销。转账方面也不要直接进理财或者投资账户，比如余额宝或者炒股账户。其他该维护维护，不要出现太多负债，或者小贷负债非常多的情况，毕竟你抵押都做了，又深陷网贷，不说你拿什么兜底，可能银行都不会给你续贷或者要求回收款项。
申请流程
1.咨询：根据房产证、征信和个人情况判断是否准；
2.进件：资料受理—征信授权—业务上报—2-3个工作日左右出纸质批复-签订合同—办抵押—贷款发放。
非常规疑难杂症抵押产品
①武房刚过户，已婚单签，单边黑；
②黑名单5、6、7（有诉讼、查封可先出批复）
③公积金不动，转商贷部分；
④高评高贷（最高可做评估价13成）；
无公司无流水，负债高，信用差都可沟通。
所以朱行长强调
贷款讲究的是适合自己的长远的融资方案，得综合考虑：额度、利率、还款方式、期限（每年需不需要过桥）、时间、银行政策稳定性以及后期可持续性等综合成本而不是单方面看表面的利率，哪里利息低往哪里贷或哪里可贷往哪贷，方案不对！贷款是会上瘾的！
朱行长服务的核心目标
①贷前准备，提前规划，成功办理抵押贷；
②贷后管理，降低风险，安全使用抵押贷；
③平稳转贷，实现可持续的使用抵押贷。
业务咨询
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