财务维护通道维护取款不了 搭建小区治理“阳光通道”—任城区金城街道在全市首推“信托制”物业服务

物业管理与业主诉求之间的矛盾，是一道长期困扰镇街、社区治理工作的难题。为尽快破解这一“瓶颈”制约，加快文明和谐小区建设，任城区金城街道坚持以党建为引领，通过借鉴外地经验、结合自身实际，在全市率先推行“信托制”物业服务模式，将信义理念、信托方法融入物业管理全过程，搭建起委托人、受托人、受益人“三方”互信共进的“心灵驿站”，打通了小区治理“阳光通道”。

“信托制”进小区

“怨声”变为赞叹声

“老刘你发现没有，咱小区里这么多新变化呀？”

“是呀，大伙都感觉到了。你看，原来的扫帚、簸箕、夹子都破破烂烂的，还有门口的小花坛旁边的篱笆也缺了好几块。这两天保洁人员手里拿的都是新工具，楼道里的扶手、广告栏也都擦得锃亮，连小篱笆都修好了！”

听到王阿姨和刘大爷的对话，在一旁的物业管理人员王师傅笑呵呵地说：“咱小区管理换成了‘信托制’啦，物业服务越好，投入越多，俺领的工资就越多，干起活来浑身有劲。”

在金城街道阳光花园小区，人们正议论着这个“老小区”最近发生的“新变化”。

兴东社区阳光花园多层小区与金华小区属于典型老旧小区，小区设施陈旧，满目萧条，居民怨声载道——

“绿化带堆放了大量垃圾社区管不管？”

“单元楼道灯又不亮了哪个来修？”

“物业不干活我交的物业费哪去了？”

社区每天都有接不完的电话，处理不完的事情，其中很多都是鸡毛蒜皮的闹心事。一个最大的因素，就是原物业公司管理不专业、服务不规范、开支不透明，致使矛盾纠纷持续上升。

2023年，金城街道在党建引领基层社会治理方面，重点抓了网格支撑、信用体系、志愿服务、物业管理四项工作。在工作推进过程中，他们将居民反响最突出的物业服务质量差放在突出位置，决心尽快解决这一民生难题。6月初，通过考察学习外地先进经验，金城街道全面分析各小区物业管理存在的弊端，积极探索新的物业服务模式。首先开展“红黑榜”评比、物业月评等一系列工作，对辖区物业企业进行评比划分等级，创新引入信托理念，重建三方信义关系，在兴东、西孟社区试点推行了“信托制”物业服务模式。

“信托制”物业服务模式是将信义理念、信托方法用于小区物业服务，以业主大会为委托人，物业服务企业为受托人，全体业主为受益人，将物业服务双方买卖关系转变为三方信托关系。委托人将小区物业费、业主共有部分的经营收入等作为小区共有基金，以信托形式委托给物业企业用于小区的服务管理和业主共同决定的其他事项，并通过共有基金使用全过程公开透明，规定物业服务人履行信义义务、完成服务目标，支付事先约定的物业服务人履约收益，实现业主权益和小区公共利益最大化的新型治理模式。通过委托关系实现人人监督、公平透明的服务环境，维护业主的利益。

“信托制”物业服务模式如一缕缕春风吹进社区，业主们对物业管理的抱怨销声匿迹，赞叹声此起彼伏……

完善架构

由以点带面到“众星捧月”

“叮铃铃……”电话铃声响起。

“下午两点开会？不行不行，好多业主得上班，咱定七点吧。那个点大伙都在家，参会人齐。没问题，交给我老谢了！”老谢挂断电话，一个个通知业主及楼长和业主代表，晚上七点在兴东社区会议室参加业主大会。

要问老谢是谁，什么职务，怎么这么忙？

老谢名叫谢汉星，是一名共产党员，现任阳光花园业委会成员。眼下，他正与党支部的其他党员骨干忙着召开业主大会，和大伙儿共同商量“信托制”物业的服务标准与开放式预算，让大家清楚钱花在了哪里。通过业主参与开放式协商，编制年度财务预算和物业服务标准，让以后的物业费、停车费等收入和保洁、绿化费等支出笔笔清晰。

为推进“信托制”物业服务模式全面开花结果，金城街道通过以点带面，形成了“众星捧月”的良好氛围。目前，在辖区102个小区成立71家业主委员会，覆盖率达到100%，有效实现业主人人参与，全程民主自治。

在全面推进过程中，金城街道打破传统的招投标方式，让“信托制”物业选聘完全依靠群众决议，提炼出物业企业五步选聘通过法：发布物业选聘公告、竞聘企业N选3、入围3家物业企业路演排序、业主大会进行物业3选1模式、物业集中签约。发布小区物业竞聘公告，同步公示在小区宣传栏、业主群，邀请业主、物业企业积极参与报名。通过投票选定前3名物业企业，再次入围的3家企业进行路演、宣讲，将物业公司服务理念、服务模式、服务标准以及对小区改造计划进行宣讲，最终进行打分排序，提交给业主大会，进行3选1全体业主表决，业主委员会将投票结果发布群中，有效保证投票的真实性和透明性。

由于工作细致、制度完善、条理分明，“信托制”物业服务模式在全街道102个小区稳步扎实推进。

探索“智慧物业”

一个银行账户双密码

“近日传来一件新鲜事，金城街道金华小区的居民神通广大，连物业公司账户密码都知道！”

“不是居民神通广大，而是街道社区给我们引入了‘信托制’物业。一个账户双密码，小区的物业费、车位费、广告费和公共收益费都进入这个银行账户中，物业公司管收支，我们居民管监督查询，公开透明，咱也是小区的大管家啦！”

金城街道联合济宁农商银行，依托“智慧金城”，为小区专门开设“信托制物业”新模块。模块中设有物业投票、物业缴费、物业流水功能，对采取信托制物业服务模式的小区开通透明账户，设置“双密码”，查询密码向小区每位业主公开，取款密码由物业公司管理。进入系统后查看本小区的各项财务收支信息和管理信息，确保物业资金使用的公开透明。前期对社区人员、网格员进行培训，将投票、监督、查询等各项功能进行教授，再由网格员对试点小区的每位业主进行指导使用，小区居民通过实名认证进入小程序可交纳物业费、车位费，并实时查看小区收益的广告费等公共收益费用。小到每项物资采购，大到公共设施、路面维修等支出费用都可以清清楚楚地在小程序中物业流水专栏查询到，让居民通过“双密码”感受到优质透明的服务。物业企业不仅要做好各项收支公示，还要通过对小区现场勘察、所需物业日常维护费用及后期收入支出按照质价相符和量入为出的原则，共同编制收支预算和服务标准，物业企业和业委会牵头，邀请社区居民、业委会成员、业主与专家等相关人员参加开放式讨论，并根据业主意见，决定是否修改年度工作计划，最终开放式预算制定后进行公示。通过推行开放预算，保障业主自主决定权。

金城街道还坚持党建引领，创立监察人制度，实现多元协同共治，确保支出公开有实效。将社区党组织、居委会和业主代表作为监察人，写入信托物业合同，明确其享受与业主同等监察权，实现小区治理制度化。依托社区基层党支部，招募党员、积极分子、热心群众、小区党组织成员、业委会成员、律师、会计师等各类居民10人成立监察小组，对监察人的职责范围进行了详细讲解，以及后期开放式预算进行培训，逐一讲解预算内容，让小组成员充分了解预算的构成、制定预算的原则和执行预算的程序。小组每季度召开一次监察会议，对小区每季度物业日常运行情况、财务情况进行监察，确保“信托制”物业公开透明。

“信托制”物业服务模式破解了长期困扰社会基层治理的一道难题，形成了可推广可复制的“信托制”物业金城模式。

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